Immobilien vererben & verschenken in Österreich

Obwohl mit der großen Steuerreform keine Wiedereinführung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie von einigen politischen Kreisen gefordert, erfolgte,
gibt es nach wie vor beim Vererben und Verschenken von Immobilienvermögen in Österreich einiges zu beachten. So ist seit einer Gesetzesänderung in 2008 auch bei Erbschaften und Schenkungen die Grunderwerbssteuer sowie eine Eintragungsgebühr für die Registrierung des Erben bzw. Begünstigten im Grundbuch zu entrichten.

Für die Grunderwerbsteuer wurde hinsichtlichen Schenkungen und Vererbungen zudem mit Jahresbeginn 2016 eine sogenannte Stufenregelung eingeführt. Ebenso kann in bestimmten Fällen die Immobilienertragssteuer bei der Übertragung und anschliessenden Veräußerung erhoben werden. Seit Beginn des Jahres 2016 wurde die Immobilienertragssteuer zudem von 25 auf 30% erhöht, um für andere Haushaltsprojekte aufgrund der insgesamt schwieriger gewordenen Konjunktur mehr Spielräume zu schaffen.

Im Zuge der finanzpolitischen Entscheidungen wurde ebenso die Berechnungsgrundlage für die Steuern bei der Übertragung von Immobilieneigentum, auch hinsichtlich Vererbungen und Schenkungen überarbeitet.

Schwierig bei der Berechnung der Steuerlast wird es insbesondere, wenn auf dem Grundstück noch höhere Darlehen lasten. Nicht zuletzt, wenn aus den Immobilien Mieteinnahmen erzielt werden, kommen auf die Begünstigten zudem neben der laufenden Grundsteuer auch zusätzliche Einkommenssteuerforderungen aus der Vermietung oder Verpachtung sowie zahlreiche Nebenpflichten aus dem Immobilienbesitz zu.

Was sollte man vor einer Testamentserstellung oder Schenkung generell bedenken?

Die wichtigsten Fragen, die vor dem Übergang des Immobilienbesitzes geklärt werden sollten, das sind zum Beispiel:

  • Wie hoch ist der Wert der Immobilien?
  • An wen soll die Immobilie vererbt oder verschenkt werden?
  • Sind mit den Immobilien noch Lasten, z.B. Darlehen verbunden?
  • Wann soll die Übertragung stattfinden?
Wichtig: Gebühren beachten
Wichtig: Gebühren beachten

Der Immobilienwert bzw. der Grundstückswert bildet die Basis für die Berechnung der Grunderwerbssteuer sowie für die eventuell anfallende Immobilienertragssteuer bei der Veräußerung, Vererbung oder dem Verschenken von Immobilien. Vor allem teurere Immobilien werden dabei wesentlich höher besteuert.

Um zu erfahren wie hoch der Grundstückswert ist, kann man zum Beispiel bei örtlichen Grundstücksvermittlern oder in Verkaufsportalen im Internet recherchieren, zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien in der Region den Besitzer wechseln.

Bei der Besteuerung werden zum Beispiel Unterschiede dahingehend gemacht, ob es sich um eine zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken genutzte Immobilie handelt oder um ein land- bzw- forstwirtschaftlich genutztes Grundstück. Bei Letzterem wird bei der Ermittlung der Steuer anstatt des Grundstückswertes der sogenannte Einheitswert zugrunde gelegt.

Beim Vererben und Verschenken von Immobilien kommt es weiterhin darauf an, ob vom Beschenkten bzw. Erben eine Gegenleistung übernommen wird und in welcher Höhe diese vorliegt. Eine Gegenleistung kann zum Beispiel die Bezahlung eines Darlehens sein, das noch auf dem Grundstück lastet oder ein Wohnrecht zugunsten des Eigentümers, der die Immobilie verschenkt. Insbesondere bei höheren Darlehensbeträgen, wie sie zur Bewirtschaftung des Hofes oder einer Pension nicht unüblich sind, kann das Verschenken oder Vererben als ein entgeltlicher Erwerbsvorgang mit einer wesentlich höheren Immobilienertragssteuer-Pflicht gewertet werden.

Für landwirtschaftlich oder forstwirtschaftliche Immobilien wird zudem unterschieden, ob die Immobilie innerhalb des Familienverbandes übertragen wird, also an Kinder, Ehegatten oder nahestehende Verwandte, die im selben Haus wohnen. Für diese gilt dann ein verminderter Steuersatz bei der Grunderwerbssteuer.

Ebenso wird ein Unterschied dahin gehend gemacht, innerhalb welches Zeitraumes das Verschenken und Vererben stattfindet, also dann, wenn nicht alle Immobilien auf einmal verschenkt wurden. Hier gilt die sogenannte 5 Jahresfrist. Wird das gesamte Vermögen innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren verschenkt bzw. verschenkt und vererbt, greift der günstigere Stufentarif bei der Grunderwerbsteuer auf das gesamte Immobilienvermögen. Liegen die Übertragungen außerhalb des Fünf-Jahreszeitraumes wird teilweise der höhere Steuersatz angewandt.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer bei einer Übertragung?

Für den Verkauf von Immobilien – also einer entgeltlichen Übertragung im steuerrechtlichen Sinne – gilt ein einheitlicher Steuersatz von 3,5% des Grundstückswertes. Bei einem Immobilienwert von beispielsweise 300.000 Euro sind also 10.500 Euro Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu zahlen. Hinzu kommen die Eintragungsgebühren für die Grundstücksübertragung in Höhe von 1,1% vom Grundstückswert, also 3.300 Euro.

Bei einer unentgeltlichen Übertragung im steuerrechtlichen Sinne, also beim Vererben und Verschenken, wird der sogenannte Stufentarif bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer angewendet. Dieser beträgt, jeweils vom Immobilienwert:

  • für die ersten 100.000 Euro 0,5%
  • für die folgenden 150.000 Euro 2,0%,
  • für den über 250.000 Euro hinausgehenden Teil 3,5%.

Wird also eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro vererbt oder verschenkt, beträgt die Grunderwerbsteuer:

  • 500 Euro für den Teil bis 100.000,
  • 3.000 Euro für den von 100.000 Euro bis 250.000 Euro,
  • 1.750 Euro für den Teil von 250.000 Euro bis 300.000 Euro.

Insgesamt werden also 5.250 Euro Grunderwerbssteuer fällig. Hinzu kommt die Gebühr zur Eintragung ins Grundbuch in Höhe von 1,1% also 3.300 Euro.

Was ist der sogenannte Einheitswert?

Eine Sonderregelung besteht beim Vererben und Verschenken von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken an nahe Angehörige im Familienverband. Hier gilt ein ermäßigter Steuersatz von 2% auf den sogenannten Einheitswert. Der Einheitswert wird aufgrund der Größe, Beschaffenheit und der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückes vom Finanzamt festgelegt und ist zudem erheblich niedriger als der Grundstückswert zu dem ein Grundstück verkauft werden kann.

Wie wird die sogenannte Gegenleistung beim Verschenken bzw. Vererben berücksichtigt?

Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer im Rahmen einer Vererbung oder einer Schenkung wird eine Gegenleistung berücksichtigt, wenn diese mindestens 30% und maximal 70% des Immobilienwertes ausmacht. Für geringfügige Darlehen auf der Immobilie wird die Gegenleistung also nicht berücksichtigt und der Stufentarif kann beim Vererben und Verschenken vollständig angewandt werden.

Ist die Gegenleistung so hoch, dass sie 70% des immobilienwertes übersteigt, handelt es sich im steuerrechtlichen Sinne um einen entgeltlichen Erwerbsvorgang. Der Stufentarif kann dann nicht angewandt werden, sondern es wird der volle Steuersatz bei der Berechnung der Steuer herangezogen.

Liegt der Grundstückswert zum Beispiel bei 300.000 und es lastet noch ein Darlehen von 150.000 Euro auf dem Grundstück, errechnet sich die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung aus einem unentgeltlichen Teil, für den der Stufentarif angewendet wird und einem entgeltlichen Teil, für den der volle Steuersatz von 3,5% zugrundegelegt wird:

Berechnung nach dem Stufentarif für den unentgeltlichen Teil:

  • 500 Euro für den Teil bis 100.000 (0.5%),
  • 1.000 Euro für den von 100.000 Euro bis 150.000 Euro (2%)

Berechnung nach dem einheitlichen Steuersatz für den entgeltlichen Teil:

  • 5.250 Euro für 150.000 Euro (3,5%).

Insgesamt werden in diesem Fall 6.750 Euro Grunderwerbsteuer, zuzüglich der Eintragungsgebühr in Höhen von 3.300 Euro fällig.

Wann fällt die Immobilienertragssteuer an und wie berechnet sie sich?

Beim Vererben und Verschenken einer Immobilie fällt keine Immobilienertragssteuer an.
Wollen die Erben oder Beschenkten jedoch die Immobilie nach Erhalt verkaufen, müssen sie für die Gewinne, die sie aus dem Verkauf erzielen, Immobilienertragsteuer zahlen. Hierbei gilt seit dem 01.01.2016 ein besonderer Steuersatz von 30% auf den Veräußerungsgewinn. Der Veräußerungsgewinn bestimmt sich in diesen Fällen aus der Differenz aus dem Veräußerungserlös und dem Grundstückswert zum Zeitpunkt der Schenkung bzw. der Erbschaft.

Hat der Erbe bzw. Beschenkte jedoch andere Einkünfte, die niedriger als mit durchschnittlich 30% versteuert werden, kann dieser die sogenannte Regelbesteuerungsoption beantragen. Das heißt, der Veräßerungsgewinn wird dann bei der Berechnung der Immobilienertragssteuer zu dem Steuersatz berücksichtigt, zudem auch die regelmäßigen sonstigen Einkünfte besteuert werden. Bei der Berücksichtigung der regelmäßigen sonstigen Einkünfte ist es unerheblich, ob diese aus einem Beschäftigungsverhältnis bei einem Arbeitgeber oder aus sonstigen Einkünften stammen.

Unter Umständen kann aber auch eine Befreiung von der Pflicht Immobilienertragssteuer zu zahlen eintreten. Zum Beispiel existiert die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Nimmt man zum Beipiel an, dass eine Person die elterliche Wohnung erbt, aber selbst innerhalb der letzten zehn Jahre mehr als fünf Jahre in der Wohnung gewohnt hat, weil sie zum Beispiel noch minderjährig war, ist sie in diesem Fall von der Immobilienertragssteuer befreit, wenn sie die Wohnung nach dem Erbfall veräußert.

Anders sieht es aus, wenn die erbende Person bereits vor mehr als fünf Jahren ausgezogen ist. Dann wird der Veräußerungsgewinn ebenfalls mit dem Immobilienertragssteuersatz von 30 % versteuert.

Von der Besteuerungspflicht ausgenommen sind ebenfalls der Wert für Anbauten oder bauliche Aufwertungen, die der Erbe bzw. Beschenkte nach der Übertragung der Immobilien selbst vorgenommen hat, wenn er die Immobilie später verkaufen möchte.

Hierbei wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem durch Anbau oder Modernisierung geschaffenen zusätzlichen Immobilienwert nicht um einen der Immobilienertragssteuer unterliegenden Wertzuwachs handelt. Im Einzelfall dürfte es jedoch schwierig werden, den Wertzuwachs der Immobilie aus dem Anbau und dem aus der allgemeinen Entwicklung auf den Grundstücksmärkten auseinander zu halten. In diesen fällen sei angeraten die Hilfe eines Steuerberaters vor dem Verkauf in Anspruch zu nehmen.

Was gibt es sonst noch zu beachten?

Bei bestimmten Erwerbsvorgängen, wie etwa beim Vererben oder Verschenken von Anteilen bei Personen- und Kapitalgesellschaften, die Immobilien zu ihrem Vermögen zählen, beträgt die Grunderwerbssteuer 0,5 Prozent vom Grundstückswert. Insbesondere für Familienbetriebe, die auch eine Verantwortung für ihre beschäftigten Mitarbeiter tragen, kommen also erhebliche günstigere Steuersätze zur Anwendung.

Fazit: Auch wenn im Zuge der großen Steuerreform keine Wiederbelebung der Erbschaft bzw. Schenkungssteuer für Familienangehörige erfolgte, ist die Übertragung des Immobilienbesitzes im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft nicht einfacher geworden.

Im Gegenteil die Berechnungsgrundlagen für die Grunderwerbsteuer und die Ansetzung der Immobilienertragssteuer sind generell komplizierter geraten, sodass im Einzelfall eine sorgfältige Planung der Übertragung des Immobilienbesitzes auf die Kinder bzw. die Begünstigten notwendig ist, um diesen keinen Bärendienst mit der Übertragung zu erweisen. Hilfe für Immobilieneigentümer zur Planung eines geordneten Übergangs auf die Familienangehörigen oder Begünstigte ausserhalb des Familienverbandes bieten in jedem Fall die örtlichen Steuerberater.

David Reisner

David Reisner

Ich bin 1987 in Graz geboren und ebenfalls in Graz wohnhaft. Seit 2003 beschäftige ich mich mit der Gestaltung von Finanz-Informationsseiten und setze mich tagtäglich mit einem breiten Spektrum an Themen auseinander. Neben Fokus auf Finanzen interessieren mich auch Nachrichten aus den verschiedensten Bereichen wie Kryptowährungen und Aktienkurse sowie die Entwicklung der Wirtschaft in Österreich. Als Betreiber von finanzer.at liegt mein Fokus darauf, Informationen für LeserInnen aufzubereiten und mit aktuellen Vergleichen dabei zu helfen, die besten Produkte und Lösungen zu finden.