Immobilien kaufen oder mieten? – Formel, Mietpreise, Wertsteigerung, Beispiel

Was Sie beachten sollten?

In den Städten und Regionen Deutschland und Österreich sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark angestiegen. In einigen Großstädten haben sich die Preise von 2010 bis 2018 nahezu verdoppelt.

Aktuelle Baufinanzierung Angebote einholen – Immobilien kaufen

Diese enorme Preissteigerung spüren sogar Mieter mit einem mittleren oder sogar gehobenen Einkommen, weil sie ihre Wohnträume nicht mehr umsetzen und verwirklichen können. So zieht es viele Mieter in kleinere umliegende Städte oder Gemeinden, wo sie eventuell noch ein günstiges Angebot finden und sich dadurch die Frage nach einem Kauf des Objektes langfristig stellt und rechnet.

Zu den derzeit besten und attraktivsten Investments zählen nach wie vor Immobilien. Wenn Sie als Vermieter im Vordergrund erscheinen möchten, ist es ratsam, dass Sie sich einmal intensiv mit dem Thema Haus befassen. Bevor Sie überhaupt ein Haus mieten können, muss das Haus erst einmal erworben werden, was nicht immer einfach ist. Viele Hausbesitzer vermieten Wohnungen, weil diese im Vergleich zu Häusern mehr angeboten werden.

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Wichtig: Auf die Möglichkeit von Ratenpausen und Anpassungen achten & vorab informieren!
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Das Wichtigste beim Kauf einer Immobilie ist zu zuallererst die Lage, danach richtet sich vor allem der Wert der Immobilie, gleichzeitig lassen sich Immobilien in guten Lagen auch wesentlich besser vermarkten, was für hohe Mieten sorgt.

Sehr interessante Lagen in Österreich wie z. B. in Stadtlagen von Graz, Wien, Salzburg, Innsbruck oder angesagten Ferienregionen erzielen bei einem Kauf oder Vermietung recht hohe Renditen. Bei der Auswahl eines Apartments oder einem Haus gehört die Lage zum wichtigsten Kriterium für einen Kauf- oder Mietentscheid.

So gesehen kann es für Sie interessant sein, eine Immobilie in guter Lage günstig zu erwerben, wenn die Möglichkeit besteht, was aber eher die Ausnahme ist. In diesem Fall lohnt sich der Erwerb, da sich die Immobilie später lukrativ vermieten lässt.

In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien in guten Lagen deutlich gestiegen, was dazu führt, dass Wohnraum explizit in Österreich in den Zentren einer relativ hohen Wertsteigerung unterliegen.

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Wichtig: Möglichst viele Angebote einholen & Höhe der Bauzinsen in Österreich vergleichen!
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Gute Lagen für einen Immobilienkauf oder Mietung finden Sie z. B. in Wien der Landeshauptstadt von Österreich oder Steiermark in Graz, aber auch in Salzburg und Linz. Alle Lagen verfügen über eine gute verkehrsbedingte Anbindung. Hinzu kommen noch die beliebten schneesicheren Ferienorte in den alpinen Regionen, welche jedes Jahr für einen Tourismus-Boom sorgen. Hier lässt sich mit einer Immobilie schnell gutes Geld verdienen.

Mietpreisrecherche in Österreich

Je nach Ortschaft und Region in Österreich werden unterschiedlich hohe Mieten verlangt. Wenn Sie sich für ein Objekt in einer dieser Regionen interessieren, dann sollten Sie auf jeden Fall den dortigen Mietspiegel kennen, damit Sie wissen, welchen Preis Sie für ihre Immobilie erzielen können. Anhand von durchschnittlichen Mieten und Mustermieten in Österreich können Sie so in etwa ermitteln wie sich die monatliche Miete in den verschiedenen Städten und Ferienorten zusammensetzt.

Anhand dieser Mietdaten lässt sich so leicht ermitteln, welche Renditen Sie wo erzielen können. Die Renditen durch eine Objekt-Vermietung liegen bei ca. 2 bis 4 %. In sehr gefragten und besonders interessanten Lagen kann die Rendite auch gerne einmal 4 bis 6 % betragen.

Natürlich ist die Rendite eines Objektes auch stark davon abhängig, wie viel Sie letztendlich für das Objekt bezahlt haben. Haben Sie die Immobilie recht preiswert eingekauft, können Sie diese auch mit einer entsprechend hohen Miete auf dem Markt weiter veräußern, was bei einer wesentlich höheren Kaufsumme nicht möglich ist, da Sie die Miete in Anbetracht des Kaufpreises nicht endlos erhöhen können.

Wo auch immer der Kauf stattfinden soll, müssen Sie genau recherchieren, wie viel Sie für die Immobilie in Österreich bezahlen möchten und wie hoch dann die Gewinnerwartung durch Vermietung sein kann.

Die Wertsteigerung

Ebenfalls sollten Sie die Wertsteigerung der Immobilie in Österreich bedenken. Eine Wertsteigerung des Objektes in der Vergangenheit bedeutet noch lange nicht, dass das Objekt auch zukünftig an Wert steigt. Es kann sogar passieren, dass der Immobilienwert in dem Ort oder Lage deutlich sinkt und somit die Wertschätzung nach unten korrigiert werden muss. Interessieren Sie sich für bestimmte Objekte, können Sie anhand der Lage die Entwicklung der Objekte verfolgen und so genau den derzeitigen Wert einschätzen, wie sich der Immobilienwert in den letzten fünf Jahren entwickelt hat.

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Wichtig: Vorab bei der Beratung zum Baukredit über Service und Details informieren!
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Die Entscheidungshilfe: Mieten oder kaufen?

Langfristig schneiden Sie als Käufer besser ab, als wenn Sie mieten würden. Abhängig davon ist der Kaufpreis, als auch die steigende oder fallende Immobilienentwicklung. Wenn Sie sich bereits auf der Suche nach einer Immobilie befinden, sollten Sie bei jedem Angebot das Kaufpreis-Miet-Verhältnis genau berechnen.

Mit einem steigenden Faktor wird es immer unwahrscheinlicher ein gutes Geschäft zu machen. Als Faustformel gilt: Bis Faktor 20 gestaltet sich der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete noch recht günstig

Spricht man über Wohnraum als heimische Oase, stellen sich viele Menschen, die Wohnraum suchen, die Frage: Soll ich mieten oder kaufen? Immerhin ist es auch eine finanzielle Frage. Tatsache ist, dass die Mieten gerade in den Ballungszentrum und angesagten Ferienorten in Österreich mittlerweile ins Uferlose steigen und sich so mancher Mieter diese horrenden Mieten nicht mehr leisten kann. Da wirft sich die Frage nach einem Immobilienkauf und den damit verbundenen Kosten schnell auf.

So ist es naheliegend, dass viele Mieter eher mit einem Hauskauf liebäugeln. Die Kosten scheinen dabei recht übersichtlich, zumindest wenn die Kreditrate wesentlich günstiger ausfällt als die geforderte Miete der Wohnung, oder des Objektes.

Auf den zweiten Blick ist langfristig natürlich entscheidend: wie gestalten sich momentan die Zinsen und Konditionen der Kreditsumme. Wenn Sie schon über einen kleinen Grundstock an Kapital verfügen, gestaltet sich der Kauf inklusive der Konditionen wesentlich günstiger. Machbar wäre es aber auch ohne Eigenkapital, nur eben etwas teurer. Es ist einfach eine Rechenaufgabe der Sie sich stellen müssen, um zu entscheiden, ob sich der Kauf lohnt.

Welches ist der bessere Weg?

Ob es für Sie besser ist, die Wohnung zu kaufen oder zu mieten, ist nicht nur von der Monatsmiete und den damit verbundenen Zinsen abhängig.

Es spielen noch viele weitere Faktoren eine Rolle. Die Verzinsung ihres Eigenkapitals lässt sich objektiv in Zahlen ausdrücken, andere hingegen sind Ausdruck ihrer ganz persönlichen Lebensentscheidungen und Vorlieben.

So sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass bei einer kurzfristigen Betrachtung auch Fallen lauern. Langfristig gesehen kommt es darauf an, welcher Weg bei der Entscheidung „Mieten oder kaufen“ der richtige ist.

Eine Typenentscheidung – mieten oder kaufen?

Sie sollten grundsätzlich abwägen, bevor Sie an das Finanzielle denken, ob Sie sich in den nächsten 10 bis 20 Jahren eher als Mieter oder Eigentümer sehen. Unterschiedlicher kann z. B. das Grundgefühl nicht sein, wenn in einem Mehrfamilienhaus Mieter und Eigentümer unter einem Dach leben. Der Eigentümer jammert über die Instandhaltungskosten und der Mieter klagt über zu hohe Nebenkosten und steigender Miete.

Was kostet eine Wohnung?

Hier tritt jetzt an dieser Stelle der Mietpreismultiplikator in Erscheinung. Der Multiplikator zeigt auf, ab wann sich ein Hauskauf nach wie viel Jahren amortisiert.

Was so viel bedeutet: Wie viel Jahre muss ich Miete zahlen, damit ich auf den Kaufpreis komme, für eine vergleichbare Wohnung? Kostet die Wohnung z. B. im Jahr 26.000 Euro an Miete, würde die gleiche Wohnung ca. 650.000 Euro kosten, dann liegt der Mietpreisindikator bei 25, also recht hoch!

Mietpreisindikator berechnen

Beim derzeitigen Kauf-Miet-Indikator liegt Graz mit 29,6 Jahre hinter Salzburg mit 32,1 Jahr und Wien mit 29,2 Jahre. So verzeichnete Wien von 2017 auf 18 einen leicht schwächeren Abwärtstrend, hingegen Graz einen leichten Aufwärtstrend.

LANDESHAUPTSTADT KAUF-PREIS-INDIKATOR TENDENZ

  • Salzburg 32,1 steigend
  • Graz 29,6 steigend
  • Wien 29,2 fallend
  • Bregenz 25,0 stark fallend
  • Linz 22,6 stark fallend
  • Innsbruck 22,5 stark fallend
  • St.Pölten 22,0 steigend
  • Eisenstadt 21,8 stark steigend
  • Klagenfurt 20,8 stark fallend

Rechnerisch steht der Mieter, der eine Wohnung sucht vor der Frage, ob er rund 400.000 € für eine durchschnittlich große Wohnung mit rund 70 m² bezahlen will, oder ob er lieber ein vergleichbares Appartement für denselben Betrag rund 31 Jahre mieten möchte?

In Salzburg beträgt der aktuelle Mietpreis derzeit ca. 14,7 Euro pro Quadratmeter. In Wien kommt man bei gleicher Größe in etwa auf eine Quadratmeter miete von 15,4 Euro und einem Kaufpreis von rund 5.400 Euro/ m². Mozart schlägt hier in seiner Stadt schon mit einem Kaufpreis von rund 5.700 Euro zu. So zählt Salzburg eindeutig zu der teuersten Stadt in Österreich. Wesentlich günstiger gestaltet sich die Situation in Graz mit einem Quadratmeterpreis / Eigentum von rund 4000 Euro. Die momentane Miete beträgt hier in Graz derzeit 11,40 Euro/m².

Wie schon im Vorjahr ist in Klagenfurt der Kauf-Miet-Indikator seit 2017 auf 20,8 Jahre gefallen. Im Österreich-Vergleich bietet Klagenfurt somit den geringsten und niedrigsten Kauf-Miet-Indikator.

Hier würde sich durchaus noch der Kauf einer Immobilie rechnen, denn der Quadratmeterpreis liegt hier bei 2350 Euro/ m². Der Mietspiegel ist in Klagenfurt allerdings gestiegen auf 9,4 Euro /m².

In Eisenstadt und St.Pölten gestaltet sich der Kauf-Miet-Indikator auch mit einem recht niedrigen Wert von 22 Jahren. In Eisenstadt ist der Aufwärtstrend unübersehbar, im Vergleich zum Vorjahr und damit auch der höchste Anstieg im österreichischen Vergleich. Der Kauf-Miet-Indikator lag in Eisenstadt 2017 noch bei 16 Jahre. Der aktuelle Quadratmeterpreis für Eigentum liegt bei ca. 2200 Euro und einer Miete von 8,3 Euro/ m². Die Mieten in Eisenstadt zählen im Österreich-Vergleich zu den Günstigsten.

Wohnungskauf-Beispiel

  • KAUFPREIS: 300.000 Euro
  • Wohnfläche: 100 m²
  • Kaltmiete: 1000 €
  • Eigenkapital: 75.000 €
  • Kaufpreis-Miet-Verhältnis 25
  • Anfänglicher Tilgungssatz 2 %
  • Zinssatz der Baufinanzierung 2 %
  • 1,5 € Instandhaltung /m2 pro Monat
  • Anstieg 1 % Instandhaltung pro Jahr
  • Baufinanzierung Zinsentwicklung – Start 2 %, nach 10 Jahren 3 %, nach 20 Jahren 3,5 %
  • Geldanlage Zinsentwicklung – Start 1 % oder 5 %, Anstieg nach 10 Jahren + 1 %, nach 20 Jahren 0,5 %.

Somit liegt hier der Kaufpreis beim 25-Fachen der Kaltmiete in einem Jahr und zusätzlich fallen auch noch recht hohe Nebenkosten an, da nur der Makler schon ca. 7 % erhält. Als Faustregel gilt: Nebenkosten betragen im Schnitt 5 bis 15 % des Kaufpreises.

Durch sinkende Zinsen steigt die Nachfrage

Der Trend der Zinssenkungen führt dazu, dass sich das Verhältnis der Miete zum Kaufpreis auseinanderentwickelt. Bei dieser Zinspolitik denken Mieter vermehrt darüber nach, bei einem Wechsel ihrer Wohnung, eventuell die neue Wohnung zu kaufen, weil die Mieten langsamer steigen als der Kaufpreis der Wohnung.

So ist es ratsam, wenn Sie als Erstes nicht die Darlehensraten mit den Mietraten vergleichen, sondern vielmehr den Kaufpreis mit den Mieten. Ein guter Gradmesser für das Preisniveau ist das Verhältnis der Jahreskaltmiete mit dem angebotenen Kaufpreis in der jeweiligen Lage.

Kaufen oder Mieten – Vorteile und Nachteile

Welchen Weg Sie beschreiten, ist in dieser Frage hauptsächlich eine finanzielle Überlegung. Hier spielen Ihre persönlichen Eigenschaften eine wichtige Rolle. Entscheiden Sie sich für ein Mietobjekt, sind Sie zwar nicht ortsgebunden, unterliegen dann aber steigenden Mieten.

Fazit

Ob für Sie mehr ein Kauf oder eine Mietung infrage kommt, hängt auch von der Entwicklung der regionalen Immobilienpreise ab. Unter Berücksichtigung aller Aspekte lohnt sich der Kauf einer Immobilie aus finanzieller Sicht mehr, als wenn Sie lediglich nur mieten.

Natürlich spielt der Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses eine ganz wichtige Rolle. Daher sollten Sie vermehrt auf einen niedrigen Kaufpreis-Miete-Faktor setzen und somit Ihre Chancen einer anhaltenden Mietsituation nutzen. Schaffen Sie es, Ihr Eigentum bis zur Rente abzulösen, können Sie sich bequem zurücklegen und Ihren Wohlstand im Alter genießen.

David Reisner

David Reisner

Ich bin 1987 in Graz geboren und ebenfalls in Graz wohnhaft. Seit 2003 beschäftige ich mich mit der Gestaltung von Finanz-Informationsseiten und setze mich tagtäglich mit einem breiten Spektrum an Themen auseinander. Neben Fokus auf Finanzen interessieren mich auch Nachrichten aus den verschiedensten Bereichen wie Kryptowährungen und Aktienkurse sowie die Entwicklung der Wirtschaft in Österreich. Als Betreiber von finanzer.at liegt mein Fokus darauf, Informationen für LeserInnen aufzubereiten und mit aktuellen Vergleichen dabei zu helfen, die besten Produkte und Lösungen zu finden.
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