Hypothekarkredit Vergleich 2020 in Österreich – Baukredit & Baufinanzierung Angebote einholen – Zinsen

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Wichtig: Rechtzeitig Eigenkapital ansparen und Hypothekarkredit Angebote einholen und vergleichen! Stockfoto-ID: 254549713 Copyright: Pang-rum/Bigstockphoto.com

Inhalt

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1. Was ist eigentlich ein Hypothekarkredit ?

Einen Hypothekarkredit kann ein Käufer aufnehmen, wenn er eine Immobilie finanzieren möchte. Der Hypothekarkredit (auch Hypothekenkredit) wird ins Grundbuch von dieser Immobilie eingetragen. Ein Hypothekarkredit wird durch die Eintragung einer Hypothek abgesichert.

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Der Hypothekarkredit muss von einer Bank bewilligt werden, die so mit ins Grundbuch eingetragen wird. Dieser Kredit ist auf Langfristigkeit angelegt. Falls mehrere Banken einen Kredit gewähren, steht die Bank, die den höchsten Kredit vergibt, an erster Stelle.

Der Hypothekarkredit ist dafür gedacht, dass Privatpersonen oder Unternehmen große Anschaffungen, wie Immobilien, Flugzeuge oder Schiffe, sicher finanzieren können.

Da es sich meistens um hohe Kreditsummen handelt, werden diese normalerweise über Grundschulden oder vergleichbare Hypotheken abgesichert. Wenn der Kreditnehmer seinen Kredit nicht mehr abbezahlen kann, darf die Bank die von ihr finanzierte Immobilie oder eine andere Grundschuld wieder verkaufen.

Da Hypothekarkredite durch die beliehene Immobilie eine hohe Sicherheit für die Kreditgeberbank bieten, gibt es für diese Form des Darlehens günstige Konditionen. Die Höhe der Hypothekenzinsen richtet sich nach den marktüblichen Kursen sowie nach der Größe und dem Wert der Immobilie.

Normalerweise ist die Grundschuld die von der Bank finanzierte Immobilie. Wenn der Kreditgeber zahlungsunfähig ist, geht die Immobilie in den Besitz der Bank über. Sehr oft wird die Immobilie dann zwangsversteigert. Wenn die Bank Überschüsse durch den Verkauf erwirtschaftet, muss sie diese an den Schuldner ausbezahlen.

2. Hypothekarkredit – Welche Bank sollte man wählen?

Wer einen Hypothekarkredit zur Finanzierung einer Immobilie aufnehmen möchte, sollte vorher verschiedene Banken miteinander vergleichen. Meistens variieren die Angebote und die Leistungen.

Die Konditionen fallen regional unterschiedlich aus. Außerdem sind sie abhängig von der Größe des Kredits, der Bonität, des Kunden, der Laufzeit, dem Verwendungszweck und der Besicherung.

Einen Hypothekarkredit gibt es mit variablen oder fixen Zinsen. Oft wird auch eine kostenlose Sondertilgungsoption angeboten.

Für Österreicher ist hier die Seite des Förderportals interessant. Die Anfrage mit dem Baufinanzierungsrechner lässt sich auf der Webseite kostenlos durchführen. Wenn der Kunde eine Anfrage zur Baufinanzierung stellt, wird er innerhalb von einem Tag von einem Interhyp-Berater zurückgerufen. Dieser verabredet einen Beratungstermin und der Kunde bekommt persönliche Angebote zugeschickt.

Es gibt auch weitere Finanzportale, bei denen man eine Anfrage zur Baufinanzierung stellen kann. Die Anfragen werden von Finanzprofis beantwortet. Diese haben einen guten Überblick über den Markt und können einen breit angelegten Marktvergleich durchführen. Bei manchen Webportalen bekommt der Kunde einen individuellen Finanzierungsplan für sein Bauvorhaben erstellt. Viele Finanzportale bieten einen Vergleich zum Thema Baukredit zwischen allen seriösen Banken in Österreich.

Wenn der Kunde nach einer Beratung die passende Baufinanzierung gefunden hat, übernimmt der Finanzierungsberater direkt die Regelung der Formalitäten mit dem Kreditgeber.

3. Welche Voraussetzungen gibt es für einen Hypothekarkredit

Wenn man in Österreich einen Hypothekarkredit aufnehmen will, gibt es gewisse Voraussetzungen: der Schuldner muss eine Immobilie besitzen, die bei Zahlungsunfähigkeit als Pfand dienen kann.

Im Grundbuch sollten keine Schulden enthalten sein, bzw. es muss garantiert sein, dass die erste Schuld an die Hypothekenbank gehen wird.

Die Immobilie muss in Österreich liegen, und darf einen Mindestwert nicht unterschreiten. Österreich ist bekannt dafür, dass es niedrige Zinsen bei Hypothekenkrediten gewährt.

Wenn der Kunde eine gute Bonität vorweisen möchte, sollten ca. 15-20% des Finanzierungskapitals als Eigenmittel vorliegen. Wenn der Kreditnehmer ein hohes Gehalt vorweisen kann, erhöht dies ebenfalls die Bonität. Auch weiteres Vermögen wie Immobilien, Geschäftsanteile, Aktien oder Liegenschaften sind ein Pluspunkt. Auch diese Vermögensbestandteile können für den Hypothekarkredit beliehen werden.

Wenn man weniger hohe Eigenmittel hat (5 -10%), kann man einen guten Kredit für die Baufinanzierung bekommen, falls das Einkommen hoch genug ist und man etwa eine Bürgschaft vorweisen kann.

Wenn man nur sehr wenig oder keine Eigenmittel hat, bekommt man einen Hypothekarkredit meist nicht zu besonders guten Konditionen.

Bei Aufnahme eines Baukredites muss der Kunde seinen Einkommensnachweis oder falls gewünscht seine Bürgen mitbringen. Oft möchte die Bank auch eine Lebensversicherung oder Ablebensversicherung sehen. Dies kann auch für die Hinterbliebenen eine Sicherheit bieten.

Die Laufzeit des Hypothekarkredits hängt von den finanziellen Mitteln wie Bonität und Einkommen ab. Auch das Alter des Kunden sowie seine vorhandenen Eigenmittel spielen eine Rolle. Hypothekendarlehen haben oft eine Laufzeit von 20 bis 35 Jahren.

4. Was ist der Aufschlag beim Hypothekarkredit?

Die meisten Kredite sind an einen Referenzzinssatz gebunden. Das ist ein Zinssatz, der von einer neutralen Organisation jeden Tag aktuell für eine bestimmte Währung und deren Zinslaufzeit festgelegt wird, und auch im Nichtbankensektor respektiert wird. Der Referenzzins wurde für große Transaktionen entwickelt, um so einen einheitlichen Zinssatz zu bekommen.

Ein Hypothekarkredit muss sich nach einem Referenzzinssatz richten, die Bank berechnet aber zusätzlich einen Aufschlag dazu.

Für die Berechnung des Referenzzinssatzes wird oft der EURIOBOR benutzt. Der EURIBOR ist ein Zinssatz zwischen den Banken, zu dem die Banken sich gegenseitig Geld ausleihen. Dieser Zinssatz wird täglich aus 24 Panel Banks errechnet, die offen legen zu welchem Zinssatz sie an andere Bank ihr Geld leihen. Daraus wird ein durchschnittlicher Wert errechnet.

Auf den Referenzzinssatz wird ein weiterer Zinssatz aufgeschlagen, der sogenannte Aufschlag.

Dieser Aufschlag besteht aus insgesamt 5 Bestandteilen: dem Aufschlag für Risiko-Kosten, den Eigenkapitalkosten, den zurechenbaren Betriebs- und Sachkosten, den Overheadkosten (nicht direkt zurechenbare Kosten) und dem sogenannten Gewinnaufschlag.

Die Risikokosten bezeichnen das Risiko, dass die Bank mit der Gewährung des Kredits eingeht. Falls der Kreditnehmer seinen Kredit nicht zurückbezahlen kann, können Kosten entstehen, die die Bank dann bezahlen muss. Hierzu braucht die Bank die Bonität des Kunden und mögliche Sicherheiten.
Eigenkapitalkosten sind die Kosten die für eine Bank entstehen, so dass sie immer eine bestimmte Menge an Kapital vorrätig haben muss. So entgehen der Bank Gewinne, die sie sonst erwirtschaften könnte.

Die Betriebs- und Sachkosten sind die Kosten, die die Bank für ihre eigenen Mitarbeiter und die Verwaltung aufbringen muss. Overheadkosten werden die Kosten genannt, die man keine genauen Posten der Buchhaltung zurechnen kann, die aber entstehen, damit die Bank als Unternehmen arbeiten kann.

Gemeint sind Kosten für die IT-Abteilung, die Geschäftsleitung, die Buchhaltung, usw. Beim Thema Gewinnaufschlag geht es schließlich um den Gewinn, den die Bank mit ihrer Arbeit machen möchte. Dieser Gewinn ist in einem Prozentsatz des Aufschlages enthalten.

5. Vorteile & Nachteile bei einem Hypothekarkredit

Es gibt Vor- und Nachteile für einen Hypothekarkredit, wobei die Vorteile meist überwiegen.

Österreich ist bekannt dafür, dass der Hypothekarkredit hier sehr niedrige Zinsen hat. Dies ist möglich, da die Bank die beliehene Immobilie notfalls verkaufen kann, und so eine hohe Sicherheit für den Kredit hat.

Damit ist das Kreditausfallrisiko für die Bank relativ gering. Zur Zeit liegen die Zinsen zwischen 1,2 und 3,5 Prozent. Um den Kredit aufzunehmen muss eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Wenn schon eine Grundschuld vorhanden ist, kann es teuer werden, eine weitere Grundschuld einzutragen. Daher ist der Wettbewerb zwischen den Banken eher niedrig.

Ein anderer Vorteil ist die relativ lange Laufzeit. Hypothekarkredite haben Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren. Das Geld kann monatlich oder vierteljährlich getilgt werden, sehr oft ist auch eine Sondertilgung möglich.

Das bedeutet, dass der Schuldner nicht auf Dauer Zinsen für die eigentliche Darlehenssumme bezahlen muss. Der Zinsanteil der Rate wird immer kleiner. Dies ist anders als bei einem Ratenkredit. Bei einem Hypothekarkredit kann sich der Kunde für die Festlegung eines Fixzinses entscheiden. So wird festgelegt, dass die Zinsen sich innerhalb von 10 oder von 15 Jahren nicht verändern dürfen.

Ein Nachteil des Hypothekarkredits kann es sein, dass er eher schwer zugänglich ist. Ratenkredite sind leichter zugänglich und oft auch flexibler zu handhaben.

Es kann sogar sein, dass die Zinsen etwa gleich hoch ausfallen oder dass der Ratenkredit günstiger ist, je nach Bonität des Kunden. Bevor man sich entscheidet, sollte man immer einen Kreditrechner nutzen.

Bei einem Hypothekarkredit sind fixe Zinsen nur während eines bestimmten Zeitraumes möglich, der meist nicht über die gesamte Zeit des Darlehens ausreicht. So entsteht für den Kreditnehmer ein Zinsänderungsrisiko.

Außerdem muss der Kunde Gerichts- und Notarkosten für die Eintragung ins Grundbuch bezahlen. Die Immobilie, die als Grundschuld zur Verfügung gestellt wird, gilt als verpfändet. Sie kann deswegen nicht mehr für andere mögliche Geldbedürfnisse genutzt werden.

6. Welche Varianten von Hypotheken gibt es? (Festhypothek, Libor-Hypothek, Variable Hypothek)

  • Festhypothek

Dies ist eine Hypothek, bei der die Kreditschulden an einem festen Termin durch eine einmalige Zahlung beglichen werden müssen. Ein Darlehen hat hier eine Laufzeit zwischen 1 und 10 Jahren. Für die gesamte Zeit gilt ein fester Zinssatz (auch Festzinshypothek).

Der Zinssatz bleibt unabhängig von den Marktentwicklungen. Somit kann der Kunde nicht durch eine Änderung der Kreditkosten getroffen werden.

Er kann seine finanzielle Belastung genau vorausplanen. Der Kunde kann durch indirekte Amortisation Steuern sparen. Eine Festhypothek ist daher äußerst risikoarm. Wenn man den Vertrag innerhalb der Laufzeit kündigen will, wird eine Strafzahlung fällig.

  • Libor-Hypohek

Die Libor-Hypothek ähnelt einer variablen Hypothek, die Zinsen werden während der Laufzeit angepasst. Sie ist eine Mischung aus variabler und fester Hypothek. Wenn der Vertrag für die Hypothek abgeschlossen wird, legt der Kunde gemeinsam mit der Bank eine Laufzeit fest, aus der der Schuldner nur sehr schwierig wieder aussteigen kann.

Daher sollte man vor Abschluss einer Libor-Hypothek überlegen, ob man das Risiko steigender Zinsen auf sich nehmen möchte. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 3 bis 6 Jahren.

Die Vorteile einer Libor-Hypothek sind, dass man von sinkenden Zinsen profitieren kann. Die Zinsen haben günstige Konditionen. Eine Absicherung gegen steigende Zinsen ist jedoch möglich.

Die LIBOR-Hypothek ist für Personen geeignet, die damit rechnen können, dass sie hohe Mittelzuflüsse während der Laufzeit haben. Sonst sollte man eine Festhypothek auswählen.
Variable Hypothek

Die variable Hypothek hat ein größeres Risiko als die Festhypothek. Die Zinsen richten sich nach der aktuellen Marktsituation und können entweder sinken oder steigen.

Bei diesem Kredit können die Kreditnehmer von den niedrigeren Zinsen profitieren. Der Kunde kann zur variablen Hypothek ein sog. „Zins-Cap“ hinzukaufen: so werden die Zinsen ab einem bestimmten Prozentsatz niedrig gehalten.

7. Welche Kosten entstehen bei einem Kreditvertragsabschluss?

Bei einem Kreditvertragsabschluss entstehen bei jeder Bank Kosten, die von der Bank verrechnet werden müssen. Vor dem Vertragsabschluss und während der Laufzeit des Kredits können weitere Nebenkosten anfallen. Die Bank erhebt bei einem Vertragsabschluss eine Bearbeitungsgebühr. Sie liegt zwischen 0,5 und 3 % und kann vom Kunden verhandelt werden. Durchschnittlich beträgt sie 1,5 %.

Es entstehen Schätzkosten für die Bewertung des Grundstücks. Dann fallen Kosten für die Bonitätsprüfung bzw. Vertragserrichtung an. Die Bank stellt eine Anfrage beim Kreditschutzverband und überprüft so die finanziellen Möglichkeiten des Kunden. Die Schätzung der Liegenschaft kann zwischen 200 und 700 Euro kosten. Über diesen Preis kann jedoch auch verhandelt werden. Eine Bonitätsprüfung kann bis zu 21 Euro kosten.

Zusätzlich entstehen Kosten für die Grundbucheintragung. Sie liegen bei 1,2% der eingetragenen Höhe des Pfandes. Notariats- und Rechtskosten können ebenfalls entstehen.

Mit einer Kontoführungsgebühr muss der Kunde ebenfalls rechnen. Die Gebühren sind vierteljährlich zu bezahlen. Der Durchschnitt liegt hier bei 11,38 Euro.

Der Kreditnehmer sollte üblicherweise eine Risikolebensversicherung abschließen. Da die Gebühren teuer sind, sollte man mehrere Angebote miteinander vergleichen. So können von Bank zu Bank erhebliche Kostenunterschiede für den Kunden entstehen. Die Kostenunterschiede entstehen hauptsächlich durch die unterschiedlich gute Bonität.

8. Welche Unterlagen braucht der Kunde für einen Antrag auf einen Hypothekarantrag?

Wenn man einen Hypothekarantrag bei einer Bank in Österreich stellen möchte, dürfen die wichtigsten Unterlagen nicht fehlen: der Personalausweis, der Eigenmittelnachweis, die letzte Steuerer- klärung, die aktuelle Lohnabrechnung, der Mietvertrag und für Selbstständige die Bilanz der letzten 3 Jahre und das Budget des aktuellen Geschäftsjahres.

Die Bank benötigt auch Unterlagen zur Liegenschaft: einen aktuellen Grundbuchauszug mit den Grundpfandrechten, die Baupläne und den Katasterplan, den Gebäudeversicherungsausweis, eine Schätzungs- anzeige und ein Foto der Immobilie und des Grundstücks. (wenn möglich in elektronischer Form). Bei Neu- oder Umbauten oder bei Stockwerkeigentum werden noch weitere Unterlagen benötigt.

Falls die Liegenschaft gekauft wurde oder wird, wird der Kaufvertrag des Hauses benötigt. Auch der Baurechtsvertrag, ein Verkehrswertgutachten, eine Mietzinsaufstellung mit Mietspiegel und eine Kopie der öffentlichen Beurkundung STwE-Begründung sollten nicht fehlen.

9. Wann ist ein Rücktritt vom Hypothekarkredit möglich?

Für den Hypothekarkredit gilt das sogenannte HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Es legt fest, dass der Kunde ein zweitägiges Rücktrittsrecht besitzt.

Dies gilt, wenn der Kreditnehmer innerhalb von2 Werktagen nach Erhalt des ESIS-Merkblattes die Vertragsabklärung wieder abgeben, oder die Erklärung abgegeben hat, ohne ein ESIS-Merkblatt bekommen zu haben.

Die Rücktrittspflicht beginnt erst, wenn der Kunde das ESIS-Merkblatt mit einer Belehrung über sein Rücktrittsrecht bekommen hat. Die Frist zum Rücktritt ist spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss vorbei.

David Reisner

David Reisner

Ich bin 1987 in Graz geboren und ebenfalls in Graz wohnhaft. Seit 2003 beschäftige ich mich mit der Gestaltung von Finanz-Informationsseiten und setze mich tagtäglich mit einem breiten Spektrum an Themen auseinander. Neben Fokus auf Finanzen interessieren mich auch Nachrichten aus den verschiedensten Bereichen wie Kryptowährungen und Aktienkurse sowie die Entwicklung der Wirtschaft in Österreich. Als Betreiber von finanzer.at liegt mein Fokus darauf, Informationen für LeserInnen aufzubereiten und mit aktuellen Vergleichen dabei zu helfen, die besten Produkte und Lösungen zu finden.