Immobilienkauf und Baufinanzierung für Deutsche in Österreich

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Österreich gilt nicht nur als eines der beliebtesten Reiseländer der Deutschen. Erwerben Deutsche eine Immobilie im Ausland, rangiert Österreich hinter Mallorca auf Platz zwei. Immerhin 200.000 Deutsche Immobilienbesitzer gibt es bereits in der Alpenrepublik.

Der Immobilienerwerb in Österreich für Deutsche ist deutlich einfacher als in Italien, trotz EU-Bürgerschaft. Einige Dinge gibt es beim Kauf und der Finanzierung aber dennoch zu berücksichtigen, damit alles glatt über die Bühne geht.

Warum als Deutscher eine Immobilie in Österreich kaufen?

Zunächst einmal steht der Freizeitgedanke bei den meisten Deutschen im Vordergrund. Österreich hat viel zu bieten. Kultur in Wien, Salzburg oder Innsbruck ist das eine. Wintersport oder die Einsamkeit der Berge bei sommerlichen Wandertouren ist das andere. Und Wasserratten kommen an den zahlreichen großen und kleinen Seen auch nicht zu kurz. Kein Wunder also, dass mancher deutsche Tourist denkt, „och, warum eigentlich nicht dort eine Zweitwohnung erwerben?“ Bezüglich des Preisgefüges ist Österreich noch weit entfernt vom deutschen Voralpenland. Was dem einen sein Wochenendhaus am Starnberger See ist, ist es dem anderen im Salzkammergut.

Ein anderer Grund kann die berufliche Situation sein. Ein deutscher Staatsbürger arbeitet in Österreich und lebt in Deutschland. Möglicherweise fällt die steuerliche Belastung südlich der Grenze niedriger aus? Das gleiche gilt für den deutschen Staatsbürger, der in Deutschland, aber sehr grenznah lebt. Möglicherweise könnte er sein Nettoeinkommen durch einen Umzug nach Österreicih ebenfalls erhöhen.

Die Nutzung der Immobilie spielt eine wichtige Rolle

Und an dieser Stelle gilt es, das erste Mal etwas in die Details zu gehen. Der österreichische Staat unterscheidet nämlich sehr wohl, ob der Immobilienerwerb der Nutzung einer Ferienwohnung oder dient, oder als dauerhafter Wohnsitz genutzt wird.
Grundsätzlich gilt, EU-Inländer können ohne weiteres eine Immobilie in Österreich erwerben. Aber mit den unterschiedlichen Nutzungsoptionen geht der Paragrafendschungel schon los. Deutsche Immobilienerwerber werden sich ob der Bürokratie sofort heimisch fühlen, ein weiterer Grund für einen Immobilienkauf in Österreich – man muss nicht viel umdenken.

Hauptwohnsitz unproblematisch

Entscheidet sich der deutsche Immobilienerwerber in Österreich seinen Hauptwohnsitz zu beantragen, ist das relativ unkompliziert. Er muss lediglich beim Grundbuchamt eine Bescheinigung der zuständigen Behörde darüber vorlegen, damit die Eigentumsumschreibung erfolgen kann. Je nach Bundesland kann jedoch noch die eine oder andere Bescheinigung notwendig werden. Hier gilt in Österreich kein einheitliches Vorgehen.

  • Erwirbt ein Deutscher ein Grundstück in Österreich, muss er schriftlich erklären, dass er zeitnah mit der Bebauung beginnen wird.

Der „Freizeitwohnsitz“

In den meisten erfolgt deutscher Immobilienerwerb in Österreich allerdings mit dem Hintergrund, dort den Zweitwohnsitz, den „Freizeitwohnsitz“ zu beantragen. In diesem Fall ist ein wenig mehr Aufwand notwendig.

Dieser ist, auch dem Umstand zu verdanken, dass keine fremdsprachlichen Dokumente übersetzt werden müssen, aber ebenfalls zu handhaben. Die Nutzung als Zweitwohnsitz setzt eine Genehmigung dafür voraus. Diese und die Bescheinigung der Nutzung als Freizeitwohnsitz durch den Freizeitwohnsitzbescheid muss der Erwerber vorlegen.

Als in den 70er Jahren der Boom des Immobilienerwerbs in Österreich durch Ausländer begann, wollte das Land dem Wildwuchs entgegensteuern. Vor diesem Hintergrund wurden diverse Vorschriften erlassen, die deutsche Käufer einer Immobilie in Österreich ebenfalls beherzigen müssen. Diese finden sich in den „Vorschriften für den Baulandgrundverkehr“.
Ist sich der Erwerber noch nicht sicher, wie er seine Immobilie nutzen möchte, empfiehlt es sich, grundsätzlich die Nutzung als Freizeitwohnsitz zu beantragen. Damit ist der Rechtsfall

„Dauerwohnsitz“ automatisch abgedeckt.

Das Raumordnungsgesetz – regional auch als Hürde gestaltet

Grundlage für den Immobilienhandel in Österreich ist das Landesraumordnungsgesetz. Österreich besteht aus neun Bundesländern. Da die Raumordung Ländersache ist, bestehen neun Landesraumordnungsgesetze. Diese fallen dahin gehend unterschiedlich aus, dass einige Bundesländer dem Erwerb von Immobilien massiv entgegenwirken.

Voralberg, Salzburg und Tirol beispielsweise versuchen die Genehmigungen für Freizeitwohnsitze von Ausländern zu verhindern. Wer dort neu bauen möchte, muss mit einem jahrelangen Schriftwechsel mit den Behörden rechnen. Auch der Erwerb gestaltet sich nicht mehr ganz so einfach wie beispielsweise in Kärnten. Wer eine Immobilie ohne Nutzungserlaubnis als Freizeitwohnsitz erwirbt und auch so handhabt, muss damit rechnen, dass das Objekt aufgrund Missbrauchs in die Zwangsversteigerung geht.

Die Abwicklung des Immobilienkaufs

Wer die unterschiedliche Vorgehensweise bei Immobilienkäufen in Italien und Österreich kennt, ist für das österreichische Vorgehen froh und dankbar. Die Fachbegriffe lauten zwar anders, das Prozedere ist identisch.

Alle Bescheinigungen liegen vor, es kann zum Notar gehen. Im ersten Schritt kommt es zum „Titel“, dem Verpflichtungsgeschäft. Das bedeutet nichts anderes, als dass ein Kaufvertrag oder ein Schenkungsvertrag zur Unterschrift kommt. Ist die Objektübergabe protokolliert, greift der zweite Schritt, der „Modus“. Darunter verstehen die Österreicher nichts anderes als die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit wird, genau wie in Deutschland, verhindert, dass nachträglich Änderugen im Grundbuch vorgenommen werden können, oder der Verkäufer versucht, das Objekt parallel noch an einen andere Interessenten zu verkaufen. Die Analogie des Eigentumsübergangs in Deutschland und Österreich erspart dem Erwerber viel Nachdenken und manchen Zweifel, ob alles aus so läuft, wie es das sollte.

Die Finanzierung einer Immobilie in Österreich

Wer sich als Deutscher dazu entschlossen hat, eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird sich im Vorfeld Gedanken über die Finanzierung gemacht haben. Am einfachsten wäre es natürlich, zu Hause zur Hausbank zu gehen, und die Finanzierungsanfrage einzureichen.

Das Wort „deutsch“ leuchtet jedoch in dem Satz „deutsche Banken und Immobilienfinanzierung im Ausland“ besonders strahlend. Natürlich finanzieren Banken in Deutschland eine Auslandsimmobilie, wenn:

Der Käufer als zusätzliche Sicherheit eine möglichst entschuldete Immobilie in Deutschland in die Haftung einbringt. Die Haftung erstreckt sich also nicht nur auf das im Ausland zu finanzierenden Objekt, sondern darüber hinaus auch auf Immobilieneigentum in Deutschland.

Noch Fragen? Wer als Mieter einer deutschen Wohnung in Österreich eine Wohnung oder ein Haus finanzieren möchte, hat ein Problem.

Damit tritt allerdings die nächste Frage auf. Welche Bank in Österreich finanziert den Immobilienerwerb eines Deutschen, der möglichst nur eine Freizeitwohnung erwerben möchte und sich nicht dauerhaft zwecks Pfändungsmaßnahmen in Österreich aufhält?

Vorweg gesagt, das Verhalten der deutschen Kreditinstitute ist kein Grund, vom Traum einer Immobilie in Österreich Abstand zu nehmen. Einige österreichische Banken haben erkannt, dass sie Geld verschenken würden, wenn sie die mangelnde Flexibilität der deutschen Institute nicht zu ihren Gunsten nutzen würden.

Das hört sich einfach an, aber dem deutschen Kaufinteressenten stellt sich sofort die nächste Frage: Woher weiß ich, welche Bank als Ansprechpartner infrage kommt? Wir hatten schon erwähnt, zahlreiche Ähnlichkeiten zwischen Deutschland und Österreich machen dieses Land für deutsche Immobilienkäufer so attraktiv. Dazu gehört auch die Auswahl des finanzierenden Instituts.

Kreditvergleichsportale finden sich auch in den Alpen

Kreditvergleichsportale sind keine deutsche Erfindung und schon gar nicht rechtlich geschützt. Was Verbrauchern in Deutschland zum Vorteil gereicht, tut dies auch Verbrauchern in Wien oder Graz. Allerdings bestehen im Bereich Immobilienfinanzierung kleine Unterschiede.

Nicht alle österreichischen Banken vergeben Darlehen an Deutsche. Vor diesem Hintergrund ist es zeitsparen, gleich ein Portal, beispielsweise optifin.at, zu wählen, das auch Finanzierungen für Deutsche vermittelt.

Wie ist es um die Finanzierung bestellt, welche Voraussetzungen gelten?

Österreichische Banken sehen es nach wie vor gerne, wenn der Darlehensnehmer einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent mitbringt. Die Erwerbsnebenkosten trägt der Kreditnehmer ebenfalls vorzugsweise aus Eigenmitteln.

Bei einem Immobilienerwerb in Österreich fallen folgende Gebühren an:

  • Grunderwerbsteuer 3,5%
  • Grundbucheintragungsgebühr 1,1%
  • Immobilienmakler maximal 3,6% (inkl. Ust)
  • Kaufvertragsgebühren maximal 2%

Die Erwerbsnebenkosten liegen damit in der Spitze bis zu 30 Prozent unter den in Deutschland anfallenden Gebühren.

Die Unterlagen, die für ein deutscher Käufer für eine Baufinanzierung in Österreich vorlegen muss, sind übersichtlich gehalten:

  • Letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder Jahresgehaltsnachweis
  • Eigenkapitalnachweise
  • Unterlagen zur Immobilie. Dazu zählen untern anderem Exposé, Pläne, Kaufvertragsentwurf
  • Kostenaufstellung/Finanzierungsplan
  • Haushaltsrechnung
  • Lichtbildausweis

Welche Finanzierungsformen gibt es Österreich?

Auch bei der Baufinanzierung findet sich der deutsche Kreditnehmer im gewohnten Umfeld wieder. Das Annuitätendarlehen findet in den meisten Fällen Anwendung. Bausparfinanzierungen sind auch nicht unüblich, endfällige Darlehen eher die Seltenheit. Ein Unterschied besteht in der Terminologie. Von einer Baufinanzierung ist in Österreich die Rede, wenn es um die Finanzierung eines Neubaus geht. Die Hausfinanzierung findet beim Erwerb einer Bestandsimmobilie Anwendung.

Im Gegensatz zu deutschen Baufinanzierungen kommt dem variablen Zinssatz allerdings eine größere Bedeutung zu. Häufig finden sich Finanzierungen mit einer Mischkalkulation aus Festzins und variablem Zins. Zinsfestschreibungen sind zwischen fünf und dreißig Jahren möglich. Darlehensnehmer können sich vor Ablauf der Zinsbindung günstige Zinsen durch Forwarddarlehen sichern.

Fazit zum Immobilienkauf und zur Immobilienfinanzierung durch Deutsche in Österreich

Es ist doch gerade wie zu Hause. Zwei, drei abweichende Fachbegriffe, unterschiedliche Kosten, aber ansonsten alles wie beim Immobilienerwerb in Deutschland. Gut, die Nutzungsvorschriften bergen ein klein wenig mehr Aufwand. Nur, wer in Berlin eine Wohnung kaufen und als Ferienwohnung vermieten möchte, bekommt dafür auch keine Genehmigung mehr.

Das restriktive Vorgehen deutscher Banken bei einer Baufinanzierung in Österreich ist kein Hinderungsgrund. Spezialisten wie optifin.at betreuen und begleiten die deutschen Käufer einer Immobilie in Österreich durch den gesamten Prozess – auf Wunsch persönlich vor Ort. Alternativ bietet sich die digitale Abwicklung an. Wer sich für eine Region entscheidet, in der keine Restriktionen gegenüber ausländischen Erwerbern bestehen, kann sich in kürzester Zeit über seinen „Freizeitwohnsitz“ in den Alpen freuen.

FAQ

In diesem Abschnitt fassen wir die wichtigsten Fragen noch einmal zusammen.

Kann ein Deutscher in Österreich Immobilien erwerben?

Ja, das ist für EU-Inländer generell möglich. Einige fremdenverkehrsintensive Regionen bauen allerdings Hürden auf.

Ist ein Zweitwohnsitz in Österreich möglich?

Ja, der sogenannte „Freizeitwohnsitz“ kann bei der örtlichen Gemeinde beantragt werden. Die Bescheinigungen müssen beim Grundbuchamt für den Eigentumsübertrag vorgelegt werden.

Was passiert ohne die Freizeitwohnsitzbescheinigung?

Erfolgt eine Nutzung ohne die behördliche Genehmigung, kann dies zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen.

Kann ich meinen Wohnsitz nach Österreich verlegen?

Dies ist jederzeit möglich und mit weniger Aufwand verbunden als die Bescheingung für die Nutzung als Zweitwohnsitz.

Kann ich als Deutscher meine Immobilie in Österreich bei einer deutschen Bank finanzieren?

Deutsche Banken sind hier sehr restriktiv aufgestellt und verlangen in der Regel als zusätzliche Sicherheit eine unbelastete Immobilie in Deutschland.

Kann ich als Deutscher meine Immobilie in Österreich vor Ort finanzieren?

Diese Option ist eindeutig die bessere Wahl. Einige österreichische Banken haben sich darauf spezialisiert.

Wie finde ich die richtige Bank in Österreich?

Baufinanzierungsvergleichsportale bieten wie in Deutschland auch die Auswahl aus zahlreichen Kooperationspartnern. An Hand der Anfrage wählen sie die Bank aus, die am ehesten infrage kommt. Die Anbieter begleiten den Darlehensnehmer von Beginn bis zur Auszahlung des Darlehens.

 

David Reisner

David Reisner

Ich bin 1987 in Graz geboren und ebenfalls in Graz wohnhaft. Seit 2003 beschäftige ich mich mit der Gestaltung von Finanz-Informationsseiten und setze mich tagtäglich mit einem breiten Spektrum an Themen auseinander. Neben Fokus auf Finanzen interessieren mich auch Nachrichten aus den verschiedensten Bereichen wie Kryptowährungen und Aktienkurse sowie die Entwicklung der Wirtschaft in Österreich. Als Betreiber von finanzer.at liegt mein Fokus darauf, Informationen für LeserInnen aufzubereiten und mit aktuellen Vergleichen dabei zu helfen, die besten Produkte und Lösungen zu finden.